Fastighetsbolagets vakansgrad: benchmarking och optimering

Vakansgraden avgör lönsamheten

Vakanser kostar pengar. Varje dag en lägenhet står tom är en dag utan hyresintäkter – samtidigt löper drift, underhåll och finansieringskostnader på. För fastighetsbolag är vakansgraden en av de viktigaste nyckeltal för att mäta effektivitet och lönsamhet.

Vakansgraden är andelen lediga enheter i relation till total bostadsbestånd, ofta uttryckt i procent. En låg vakansgrad betyder högt utnyttjande. En högt vakansgrad pekar på problem med marknadsstrategi, prissättning eller lägenheternas skick.

Vad säger branschen?

I Sverige varierar vakansgraden mellan fastighetsbolag och regioner. En försiktig benchmark är att en vakansgrad under 3–5 procent anses sunt för de flesta marknader. Större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö har historiskt låga vakanser på grund av stark efterfrågan, ofta under 2 procent.

Småstäder och glesbygd har ofta högre vakanser – ibland 5–10 procent eller mer. Det beror på mindre efterfrågan, demografi och att hyresgäster söker sig till större orter.

Läs mer om hyrespriser i Sveriges småstäder och tillväxtorterna.

Kostnaden av en vakans

En ledande lägenhet är inte bara en förlorad hyresintäkt. Det är också en kostnad.

En lägenhet som står tom i tre månader kan lätt kosta mellan 25 000–50 000 kr i sammanlagd ekonomisk påverkan. Läs vår guide om vad en vakans faktiskt kostar.

Benchmarking: hur jämför du dina siffror?

För att veta om din vakansgrad är bra eller dålig behöver du jämföra med andra.

Använd dessa Referenser:

1. Din egen historik – Vilken var vakansgraden för sex månader sedan? Ett år sedan? Trenden är ofta viktigare än den absoluta siffran.

2. Liknande fastighetsbestånd – Jämför med andra bolag i samma region och med samma husstilltyp (nyproduktion, 1970–80-tal, centralt läge, randområde).

3. Branschrapporter – Mäklarhus, SABO och större aktörer publicerar regelbunden statistik. Riksbanken och SCB presenterar också bostadsmarknadsdata.

4. Regionala trender – En vakansgrad på 8 procent kan vara acceptabel i en krympande småstad men olämplig i Stockholm.

Minska vakanserna – konkreta åtgärder

Prissättning och marknad

Den vanligaste orsaken till höga vakanser är felaktig prissättning. En lägenhet som är för dyr står längre tom än en lägenhet som är rätt prissatt. Undersök vad likvärdiga lägenheter hyr ut för i området. Var inte rädd att justera ned priset tillfälligt för att få in en långsiktig hyresgäst.

Se vår guide om skälig hyra och hur du räknar rätt.

Snabbare uthyrningsprocess

Ju längre tid det tar från lägenhetens är tom till kontraktsteckning, desto högre blir vakanskostnaden. Använd digitala kontrakt, e-signering och automatiserad screening av hyresgäster. Det kan minska vakanstiden med veckor.

Lär dig om digitala hyreskontrakt och automatisering.

Underhållsstandard och presentation

En välunderhållen lägenhet hyr ut snabbare. Investeringar i snygga bilder, videoturer och bra beskrivning ökar intresset.

Attraktiva villkor

Mobileringsmöjligheter, flexibla avtalsperioder och goda grannskapsvillkor drar hyresgäster. Om lägenheten är i bra skick kan du också erbjuda kortare minimitider.

Läs mer om flexibel uthyrning och längre perioder.

Benchmarking efter fastighetstyp

Vakanser beror också på vilken typ av bostad du äger:

• Små enheter (1–2 rum): Många hyresgäster, snabb omsättning, ofta låg vakansgrad.
• Stora familjelägenheter (4+ rum): Färre potentiella hyresgäster, längre vakanstid.
• Nära kollektivtrafik: Högre efterfrågan, lägre vakanser.
• Glesbygd eller bil-beroende läge: Mindre efterfrågan, högre vakanser.
• Nyproduktion (högre hyror): Ofta längre vakanstid tills marknaden accepterar prisnivå.

Trendanalys för 2025–2026

Bostadsmarknaden stabiliseras. Räntor har planat ut, och många hyresgäster som väntade börjar ta nya kontrakt. Det tyder på att vakansgraderna bör komma ner under året, särskilt i tillväxtorter.

Läs bostadsmarknadsprognosen för 2026.

Praktiska verktyg för benchmarking

1. Trackera din egen data – Notera vakansdagar, utgångsdatum och nya inflyttningar månad för månad.

2. Använd lokala bolags rapporter – Många större fastighetsbolag och fastighetsägareföreningar publicerar sin statistik.

3. Konsultera SCB – Statistiska centralbyrån publicerar regionala hyrespriser och bostadsmarknadsdata.

4. Nätverka med andra fastighetsägare – Din lokala fastighetsägareförening kan dela benchmarkdata.

5. Benchmarkrapporter från mäklarhus – Aktörer som Newsec, JLL och Datscha publicerar marknadsstudier.

Vanliga frågor

Vad är en bra vakansgrad för mitt fastighetsbolag? Under 3–5 procent anses sunt i de flesta svenska marknader. I mindre orter kan 5–8 procent vara normalt. Jämför alltid med liknande fastighetsbolag i din region.

Hur långt ska jag minska hyran för att fylla en tom lägenhet? Det beror på marknaden, lägenhetens standard och konkurrensen. En justering på 3–8 procent räcker ofta för att få in intresse. Räkna alltid på kostnaden för att låta den stå tom längre mot en låg hyra – ofta är låg hyra lönsamt.

Vilka kostar mest – vakanser eller låga hyror? Det varierar, men en lägenhet tom i fyra månader kostar oftast mer än att ta en låg hyra under ett år. Använd formeln: (Förlorad hyra × vakansmånader) jämfört med (Hyresreduktion × 12 månader).

Hur ofta ska jag benchmarka min vakansgrad? Månad för månad är idealiskt. Många fastighetsbolag rapporterar till styrelse eller ägare varje kvartal. Säsongseffekter – högre vakanser på sommaren, lägre på hösten – är också viktiga att följa.

Denna text är allmän information om fastighetsbolag och vakansgrad och utgör inte juridisk rådgivning.